Jak rozwiązać spór z uciążliwym sąsiadem?

Zgodnie z artykułem 144 Kodeksu Cywilnego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. To oznacza, że właściciel, mimo iż ma prawo do korzystania ze swojej nieruchomości, nie może utrudniać życia właścicielom sąsiednich nieruchomości.

Czym są immisje?

Immisje to działania właściciela na własnym gruncie, które oddziałują na gruntach sąsiednich.

W zależności od rodzaju zakłóceń wyróżniamy immisje pośrednie lub bezpośrednie, negatywne i pozytywne, a także materialne i niematerialne.

Immisje pośrednie polegają na przedostawaniu się czynników zakłócających korzystanie z nieruchomości na sąsiedni grunt, np.  nadmierny hałas, dym z palonych śmieci. Immisje bezpośrednie polegają na naruszeniu cudzej własności np. przez umieszczenie rynny w taki sposób, że woda z niej ściekająca będzie się dostawać na nieruchomość sąsiada lub podrzucanie nieczystości na sąsiedni grunt.

Immisje pozytywne oddziałują wprost na nieruchomości sąsiednie,  przez rozchodzenie się substancji lub energii. Brzmi strasznie, ale to nic innego jak np. przedostanie się na grunt sąsiada trujących chemikaliów, których sąsiad używa przy opryskiwaniu roślin. Immisje  negatywne polegają natomiast na tamowaniu przenikania na nieruchomość sąsiada określonych czynników np. światła słonecznego, fal radiowych, zasłanianie sąsiadowi widoku z okna.

Z immisjami  materialnymi mamy do czynienia gdy przenikają na nieruchomość sąsiada cząsteczki materii takich jak pyły, gazy, bądź pewne siły takie jak hałas czy wstrząsy. Mowa tu o przypadku, gdy np. sąsiad ma warsztat, z którego notorycznie wydostają się pyły, które osiadają na oknach. Immisje niematerialne oddziałują natomiast na psychikę sąsiada, poczucie estetyki, bezpieczeństwa czy niezależności.

Jak zakazać szkodliwych immisji?

Co możesz zrobić aby sąsiad np. zaprzestał pryskania chemikaliami swojego ogródka? W pierwszej kolejności należy wezwać sąsiada na piśmie do zaniechania naruszeń. Możesz to zrobić osobiście albo przez kancelarię. Kolejnym krokiem jest wystąpienie do sądu z tzw. roszczeniem negatoryjnym (o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń). Z roszczeniem z art 222 §  2 k.c. może wystąpić właściciel, współwłaściciel, dzierżawca, najemca, użytkownik wieczysty. Musi wykazać, że jest właścicielem nieruchomości lub że stale, zgodnie z prawem zajmuje grunt. W przypadkach kiedy działanie sąsiada spowodowało szkodę, możesz również wystąpić do sądu o odszkodowanie. Niektóre zachowania związane z immisjami mogą być również traktowane jak naruszenie dóbr osobistych, za które możesz otrzymać zadośćuczynienie. W tym artykule przeczytasz o ochronie dóbr osobistych.

Należy również zauważyć, że nieruchomości sąsiednie to nie tylko te, które bezpośrednio sąsiadują ze sobą , ale także te, które są narażone na szkodliwy wpływ źródła zakłócania. Oznacza to, że możemy żądać zakazania immisji nawet w sytuacji kiedy nasza nieruchomość nie sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością sąsiada, który dokonuje szkodliwych immisji.

Niezależnie od odpowiedzialności przewidzianej w prawie cywilnym, uciążliwy sąsiad może również ponieść konsekwencje na gruncie Kodeksu wykroczeń, a także ustawy prawo budowlane.

Photo by Landon Martin on Unsplash